Le Japon est sans doute le pays d’Asie dans lequel il est le plus simple d’investir dans l’immobilier. Certes, il y a la barrière de la langue, mais à la différence de la quasi-totalité des autres pays du continent, rien ne différencie légalement un acheteur Japonais d’un acheteur étranger : pas de restriction particulière ni de taxe différenciée.
Généralement, les investisseurs se tournent vers trois villes. Tokyo pour la stabilité du prix du foncier, Osaka pour l’attractivité du rendement locatif et Fukuoka parce que c’est la seule ville qui connait encore une croissance de population à l’exception des deux premières citées.
En 20 ans, le prix de l’immobilier a bondi de 70 % au centre de Tokyo, et plongé de 70 % dans les régions rurales.
Dans les grandes villes, on peut presque calculer le prix au mètre carré avec une formule, en fonction de l’âge de la résidence et de la distance à la gare la plus proche. En dehors, le marché est beaucoup plus hétéroclite et beaucoup moins liquide, ce qui peut donner des gros écarts de prix, mais également ouvrir des possibilités de négociation.
L’achat de résidences secondaires demeure assez peu répandu et se concentre principalement sur le Shonan au sud de Tokyo, les vallées autour du Fuji et dans une moindre mesure la côte de la péninsule de Chiba. En dehors de ces zones et en raison du phénomène de dépeuplement qui se poursuit, les prix sont très attractifs. Le COVID a légèrement modifié cette situation en entraînant quelques départs vers les régions périphériques, sans toutefois avoir un impact sur les prix.
Les maisons abandonnées
On entend très souvent parler des millions de maisons abandonnées (akiyas) qui se donneraient pour une bouchée de pain. Certes, on peut trouver de nombreuses maisons offertes à titre gracieux, les propriétaires s’en débarrassant pour ne plus avoir à s’acquitter de la taxe d’habitation.
Cependant, le principal problème n’est pas tant les travaux importants à réaliser, mais plutôt la difficulté à retrouver les héritiers et les actes de propriété, ou bien encore le zonage des terrains qui complique les projets d’agrandissement. Pour lutter contre cet abandon, mais également récupérer les arriérés de taxes foncières, les villes ont mis en place un système d’akiya banks, via lequel elles mettent en ligne les propriétés et proposent des subventions à la rénovation, voire à la destruction, en raison du risque d’effondrement ou d’incendie.
Exemple de maison abandonnée de 110m² sur un terrain de 450m², mise en vente pour moins de 2000 euros
Cependant, si ces propriétés se retrouvent mises en vente sur le site de la ville, c’est souvent qu’elles se trouvent dans des situations trop atypiques au niveau du terrain, sans connexion aux égouts, voire sans accès à la route.
Les maisons anciennes
On peut distinguer deux catégories de maisons anciennes :
Les minka sont des anciennes fermes. Leur architecture diffère très fortement en fonction du climat et de la culture principale des régions (vers à soie, bois, etc.). Il s’agit généralement de très grandes propriétés qui hébergeaient plusieurs dizaines de personnes ainsi que du bétail.
Les machiya sont des maisons de ville qui appartenaient aux marchands, avec parfois l’échoppe intégrée au bâtiment. Elles sont beaucoup plus recherchées, car situées en centre-ville, mais elles ont également souvent fait les frais de la rénovation urbaine.
En raison des normes de construction (antisismique, isolation), du coût des matériaux et de l’évolution des goûts, il ne se construit quasiment plus de maisons traditionnelles depuis les années 80. Les plus anciennes machiya datent de l’ère Taishō (1912-1926) et de l’ère Shōwa (1926-1989). Elles sont situées dans les villes épargnées par les bombardements de la Seconde Guerre mondiale, les tremblements de terre et les incendies, comme c’est le cas à Kiryu. On peut trouver des minka encore plus anciennes à la campagne.
Quelques sites
Voici quelques sites sur lesquels nous avons pu trouver des offres ou des informations intéressantes :
http://kominka.net/ Ce site syndique des agences spécialisées dans les maisons anciennes à travers le Japon, avec beaucoup de très grandes propriétés qui peuvent compter plus d’une dizaine de pièces.
https://www.koryoya.com/ Le site Koryoya recense des propriétés, principalement dans le Kansai, et propose des services de visite accompagnée pour les acheteurs potentiels qui ne parlent pas japonais.
https://akiyahopper.com Un agrégateur d’akiya banks avec plus de 6 000 annonces.
https://furusato-net.co.jp Une agence spécialisée dans les propriétés rurales (terrains, maisons récentes ou anciennes), nous sommes passés par cette agence pour la maison de Kiryu.
La plupart des municipalités proposent également leurs propres sites d’akiya banks.
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